도시및주거환경정비법이 바뀌고 다른 부동산 투자상품이 규제라는 직격탄은 맞은 풍선효과로 다세대주택이 처음으로 부동산 투자의 중심으로 떠올랐다.

전문가들은 뉴타운, 재개발 사업은 현 정부는 물론 서울시의 부동산 정책 방향에 가장 부합하는 사업 중 하나라는 점에서 여전히 투자 가치는 높다고 입을 모으고 있다.

현재 활황기를 맞은 부동산투자에 관심이 많았지만 투자자금이 없어서 못하고 있다고 생각을 하시는 분들은 한번만이라도 이 글을 읽어보시길 바라며 간략하게 적겠습니다.

▶ 재개발 투자 타이밍, 언제인가?

재개발 투자는 주요 사업단계가 진행될 때마다 발생하는 수익에 차이가 많이 난다. 즉 한 단계에서 다음 단계로 넘어갈때 지분 값이 뛰면서 투자 이익이 실현된다.

때문에 투자 시점도 단계별로 잘 골라야 한다. 재개발사업은 크게 ①구역 지정 단계 ②시공사 선정 단계 ③조합 설립 단계 ④사업 시행 인가 단계 ⑤관리 처분 단계 등으로 진행된다.

때문에 투자 타이밍도 이런 사업단계가 확정되는 바로 직전으로 잡아야 한다. 적절한 투자 타이밍을 잡기위해서는 관심 지역을 몇 개 골라 사업 진행 추이를 면밀하게 지켜보며 분석해봐야 한다.

▶ 초기 투자비용이 부담될 경우 투자 요령은?

입주(실수요) 목적의 재개발 투자는 일반적으로 이주비 지급 시점을 투자 적기로 본다. 이 경우 투자자와 동시에 이주비를 받기 때문에 소액으로도 투자가 가능하다.

일반적으로 재개발사업의 이주비 지급은 사업 시행 인가 직후부터 시작된다. 이때부터 바로 재산 평가가 실시되고, 이 평가가 완료되면 이주가 시작되어 이주비가 지급된다.

하지만 이 시점에는 이미 재개발 지분값이 올라 투자 수익도 그 만큼 줄어들 가능성도 있다.

단기 투자가 목적이라면 구역 지정 준비 단계부터 구역 지정까지를 투자 타이밍으로 잡으면된다. 이 단계에서 가격 상승이 가장 많이 이루어지기 때문이다.

이 기간의 재개발투자는 높은 단기 차익을 기대해볼만 하지만 그 만큼 사업 진행 지연 등에 따른 투자 리스크도 감수해야 한다.

사업 시행 인가 시점을 전후하여 재산 평가 완료 이전에 투자하는 것도 고려해볼 만하다. 이 단계에서 투자할 경우 이주비 지급 시까지 약 2-5개월 가량 소요되는 기간에 대한 금리 부담을 고려해야 한다.

하지만 이 단계에서 재개발 지분값이 크게 올라 금리 비용을 제외해도 높은 수익을 기대해 볼 만 하다.

재개발 투자는 사업 진행이 원활한 곳을 중심으로 선택하는게 중요하다. 대개 재개발 사업의 개발 이익은 사업추진 기간의 길이에 반비례하는 경우가 많다.

추진 과정에 문제가 많은 곳, 비상 대책 위원회나 반대파가 있는 곳, 시공사와 분쟁이 있는 곳, 조합 집행부가 바뀌는 곳은 피한다.

과거에는 세입자 문제가 가장 큰 장애 요인이었으나 요즈음은 임대 아파트 입주권을 부여하거나 주거 대책비의 지급으로 대부분 이주가 잘 이루어지는 편이다.

▶ 재개발 투자 분석은 어떻게 하나?

재개발은 먼저 투자를 할 것인가 입주를 목적으로 할 것인지를 분명히 한 다음에 투자에 나서야 한다.

투자 목적이라면 투자 수익을 최대로 올릴 수 있도록 분석하여 구역을 선정하는게 좋다. 또 실입주가 목적이라면 교통 요건 등 주변 환경을 고려해야 한다.

소형 평형을 받으려면 편리한 대중교통 여건을 조사하고 대형 평형을 받으려면 쾌적한 주거 환경을 선택해야 한다.

▶ 단기성 투자자는 수도권 도시계획부지에 투자하고 5천미만의 소액투자자는 수도권재개발지역 빌라투자로 승부를 보라!

1)도시계획부동산투자

도시계획 부지는 수도권지역 어느지역을 막론하고 공공사업(도로,공원,주차장,학교,동사무소..등등)으로 각자치구에서 부지를 현금으로 매입을 한다.

현금청산시 일반시세보다 30%이상 차익이 발생되므로 단기적으로 큰 수익을 볼수 있다.수용기간은 통상 1년-1년반 정도 소요가 된다.

2)수도권재개발투자
서울, 수도권, 지방 전국이 지역 특색을 살린 개발계획으로 각종 호재를 누리고 있다. 그 중에서 예를들자면 인천은 동북아시아 물류 허브 도시로 지정되어 미래의 성장도시 중의 하나로 부상하고 있다.

인천은 경제자유구역 지정, 송도-영종-청라지구 개발, 검단신도시개발, 지하철 연장과 교통개발계획으로 인천은 현재 공사중이다.

=> 경부고속도로 남부벨트에 비해 소외됐던 인천이지만 올해 공동주택 공시가격은 14.4% 올라 전국 시ㆍ도 중에서 최고를 기록했다.

제2외곽순환고속도로 인천~김포 구간(6월)과 제2경인고속도로를 연결하는 안양~성남 간 고속도로(10월)가 올해 착공하는 등 교통 호재도 있지만, 무엇보다 인천 구도심 재생사업 파급력이 크다.

인천시에 따르면 20일 현재 지구지정된 지역은 모두 179곳, 1294만㎡다.

△주거환경개선사업지구 12곳 △주택재개발 90곳 △주택재건축 45곳 △도시환경정비사업 20곳 등이다. 지정된 곳만 해도 여의도 면적 1.5배다.

7호선 연장계획은 서울시에서 온수역~ 부천~ 부평구청역을 잇는 7호선 연장공사를 착공할 예정이라고 발표함으로써 현재 가시화된 상태이다.

7호선 연장계획은 9호선개발, 분당선 연장 이후 세번째로 발표된 대규모 지하철 개발 안으로서 부천 중동 신도시와 인천 북부지역 교통난 해소에 도움이 되고 경인전철의 혼잡을 완화 시킬 것이다.

7호선이 연장될 경우 인천, 부천 지역에서 지하철을 이용하여 서울 강남권으로의 진입이 용이해지기 때문에 추가로 역세권이 될 지역에 호재가 예상된다.

한편, 7호선 연장라인은 부천 상동, 중동신도시와 새로 개발된 인천 삼산택지지구를 관통할 예정이므로 편의시설 등 생활환경도 양호해, 인천지역에서 내집마련을 할 수요자 및 강남권에 직장을 둔 수요자의 관심을 받을 것으로 기대된다.

최소 물권에 따라 틀리나 2천-3천으로도 재개발확정지역에 투자를 할수가 있다. 꼭 서울에 투자를 해야된다는 생각만 버린다면 기회는 얼마든지 잡을수 있다.

내가하고싶은것은 남들도 다 똑같이 하고싶은것이다. 하지만 남들이 모르는것을 내가 좀더 빨리 깨우친다면 앞서갈수 있다.

부동산 재테크는 꼭 돈이 많아야 할 수 있는 것은 결코 아닙니다. 주의깊게 보시면 소액으로도 수익볼수 있는 부동산 투자처는 얼마든지 있습니다.

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자료제공 : 우리집투자자문 [02-6677-1233] www.woorihouse.co.kr/kl